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不動産RWAプロジェクト分析:機会と課題が共存する
ブロックと区块:不動産RWAプロジェクト研究
イントロダクション
リアルワールドアセット(RWA)の概念は、暗号通貨市場において長い歴史があり、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、今日のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制が不十分であり、顕著なリターンの利点が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟することができませんでした。
2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや従来の金融機関がRWAの探索を始めました。
ここ2年間、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品の多様化を図り、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトに対してケーススタディを行い、不動産RWAの利点と欠点および潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産部門を対象としているため、議論される関連政策、規制、及び市場条件は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。
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トークン化された不動産市場の方法
不動産市場は、投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。
トークン化された不動産市場の核心的な要請は、以下の目標を達成することです: より多様で柔軟な投資商品を創出し、より広範な投資者層を引き付け、資産の流動性と価値を高めること。これらの商品の主な表現形式は3つあります:
1)フラグメンテーションされた不動産所有権のファイナンス。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)不動産トークンを担保にして借り入れを行う。
さらに、不動産のトークン化がブロックチェーンに上がることで、資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。
不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、資産の流動性を高めることができます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワークの下での資産の審査、運営および投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考にできるフレームワークを提供しています。
最近の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、それらの長所と短所についていくつかの認識を得ました。
不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点があります:
および以下の欠点:
しかし、具体的なケーススタディを深く研究すると、管理や製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況はさまざまであることがわかる。
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ケーススタディ
本章では、代表的な3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトは、不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証を受けていないことです。
RealT
RealTは2019年に開始され、最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。
RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者機関に委託されます。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利を持ちます。ユーザーは不動産トークンを保有することで毎月その住宅の賃料を分配されますが、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費が差し引かれます。
ある場所の不動産を例にすると、不動産トークンの総価値は323,020ドル、各トークンは52.10ドルで、合計6,200トークンです。その不動産の月間賃料収入は2,600ドルです。622ドルの運営および管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年間利益率は7.35%です。
RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費用から残りの部分を取得し、投資プラットフォームはトークン化された不動産の選択、管理機関の選定、管理の監督に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。
しかし、分散所有権には課題も伴います。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高すぎて持続不可能になる可能性があります。RealTは管理機関に不動産を管理させることを選択しています; もしRealTが不動産の大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。しかし、もしRealTの持株比率が大きすぎると、トークンの流動性が低下し、小株主は監視責任を果たさなくなります。もしRealTの持株比率が極めて小さい場合、彼らは管理機関を選定し、積極的に監視に関与する十分な動機を欠くかもしれません。
RealT市場で最新に完売した10件の不動産トークンを確認し、ブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べたところ、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしていることが分かりました。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。
約90%のRealT投資家が500ドル未満を投資しており、9%の投資家が500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家がこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
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RealTの主要な運営ネットワーク上の取引データによると、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加の程度に特定の制限や説明はないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。
会社構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の系列の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主要な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産ごとに対応する系列LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各系列LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。
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###パークル
Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいた特定地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを立ち上げました。履歴の長さは不動産の取引頻度によって変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なベットを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。
この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しています。これは不動産RWAプロジェクトとして本当にカウントされるかどうかには議論がありますが、比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化を議論する際に言及する価値があります。
Parclのテストネットは2022年5月に立ち上がり、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。
Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場は比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは積極的にユーザー獲得プログラムを展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の関心と市場シェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。これは、ある程度まで仮想通貨市場が不動産インデックス製品を受け入れる準備ができていないことを証明している可能性があります。
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) レイノ
いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性の製品を模索しています。ある会社は、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、モーゲージを取得するのを支援する試みを行っていると発表しました。また、他の会社はパートナーと協力して不動産の抵当貸付をサポートしています。一部のプロジェクトは、トークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、この種のサービスは通常、彼らが発行した不動産トークンに制限されています。本質的に、これはトークン貸付製品に似ており、個々の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトで、マーケットにあまり足跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産書類をReinnoに提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、貸付を行うことができます。貸付限度額はトークンの価値に基づいて決定されます。
第二の製品は住宅ローンファイナンスであり、ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。
Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常顧客はオフィスを訪れて不動産書類を提出する必要があります。このようなアプローチにはいくつかの明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択してローンの返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダであり貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。Reinnoは実際には担保となる不動産を所有しておらず、ローンは基本的にReinno上で資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手の間に直接的なローン契約がないため、特に断片化された不動産トークンファイナンスの文脈では、これらの貸し手を保護するための適切な法的枠組みが欠如しています。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための具体的な措置を提供していません。次に、不動産所有者が借り入れ後に家を売却することを決定したり、Reinnoが担保融資を完了した後に銀行へのモーゲージの返済を停止した場合、このような家の権利移転を引き起こす行為はReinnoによって適切に阻止されず、貸し手は実際に不動産の価値に対して「二重支払い」を受けることになります。これらの明らかなリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があり、今後の不動産RWAはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みを必要とします。
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まとめ
不動産RWAは比較的新しい概念です。