Tuğla ve Blok: Gayrimenkul RWA Projeleri Araştırması
Tanıtım
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında uzun bir geçmişe sahiptir ve en azından 2018 yılına kadar uzanmaktadır. O dönemdeki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ), bugünkü RWA ile birçok benzerliğe sahipti. Ancak, düzenleyici eksiklikler ve belirgin bir geri dönüş avantajının olmaması nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgunlaşmayı başaramadı.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarını belirgin şekilde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın avantajlarını ve dezavantajlarını, ayrıca potansiyel pazarını analiz edecektir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne yönelik olduğu için, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu dev bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi aşağıdaki hedefleri gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve varlıkların likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca üç biçimi vardır:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.
belirli Blok emlak piyasası endeksi ürünü.
Gayrimenkul tokenleri ile teminatlı kredi.
Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi ve zincire eklenmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimin demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiklerini etkili bir şekilde azaltabilir ve varlık likiditesini artırabilir. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı düzenleyici çerçeveler altında varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projelerine referans alınabilecek bir çerçeve sunar.
Son dönemdeki gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı anlayışlar edindik.
Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlara sahiptir:
Yatırım eşiğini düşürmek
Varlık likiditesini artırmak
Yatırımcı grubunu genişletmek
Varlık şeffaflığını artırmak
Parçalı mülkiyet sağlamak
ve aşağıdaki dezavantajlar:
Düzenleyici çerçeve eksik
Hukuk riski oldukça yüksek
Yüksek işletme maliyetleri
Varlık yönetimi karmaşık
Likidite hâlâ sınırlı
Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini keşfettik.
Vaka Analizi
Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz edecektir. Bu projeler, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta olup, kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşımaktadır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olmaları ve ürünlerinin uzun süreli geniş pazar doğrulamasından geçmemiş olmalarıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için blok zinciri aracılığıyla tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına uygun olarak sahip olduğu mülkleri tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf kurumlara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira dağıtımı token sahiplerine yapılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketle yasal olarak ayrıdır. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri başka bir şirketin mülkü yönetmesini talep etme hakkına sahiptir. Kullanıcılar, mülk tokenlerine sahip olduklarında her ay bu mülkün kirasından pay alabilirler, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.
Bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokeninin toplam değeri 323.020 Dolar, her token 52.10 Dolar, toplam 6.200 token. Bu gayrimenkulün aylık kira geliri 2.600 Dolar. 622 Dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, aylık net kar 1.978 Dolar, yıllık toplam 23.736 Dolar. Her token 3.83 Dolar dağıtım alıyor, yıllık kâr oranı %7.35.
RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan, %100 token sunarak piyasa için neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürmektedir. Yönetim organı, kiralardan %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır; yatırım platformu ise sadece tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim organının seçimi ve yönetim gözetimi için %2 ücret alır. Bu yöntem, RealT ekibinin uygun gayrimenkul bulma ve bunları tokenleştirme konusunda odaklanmasına olanak tanır.
Ancak, dağıtık mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçiyor; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar gözetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok düşükse, yönetim kuruluşunu seçme ve gözetim sürecine aktif katılım sağlama konusunda yeterli motivasyona sahip olmayabilirler.
RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul token'ını inceleyerek ve her gayrimenkulün sahip sayısını bulmak için blok zinciri tarayıcısını kullanarak, RealT'nin gayrimenkulleri farklı sayıda token'a dağıttığını ve her token fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olmasını sağladığını keşfettim. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000'den fazla.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan daha az yatırım yaptığı, %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu tutarın üzerinde yatırım yaptığı gösterilmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasında likidite sağladığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağındaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım masrafları, sigorta ve vergi maliyetlerindeki dalgalanmalara bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır ve bu, son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir kısıtlaması ya da açıklaması bulunmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir, yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altında bulunan diğer gayrimenkullerin veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, satış geçmişine dayanan belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahisler yapma fırsatı vardır ve bu bölgede gayrimenkul fiyatları üzerinde yükseliş veya düşüş pozisyonları kurabilirler.
Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğindeki hukuki sorunlarla karşılaşmasını engelledi. Gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı tartışmalı olsa da, oldukça popüler bir RWA projesidir ve birçok tanınmış şirketin yatırımını almıştır. Kendine has özellikleri nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında bahsedilmeye değerdir.
Parcl'ın test ağı Mayıs 2022'de başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl'in ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi aktif olarak kullanıcı kazanım programları başlatıyor. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hâlâ nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir işlem hacmine sahip. Bu, bir ölçüde kripto para piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını kanıtlayabilir.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri araştırıyor. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek kredisi almalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipoteği ile kredi sağlamak için ortaklarıyla işbirliği yapıyor. Bazı projeler, tokenlaştırılmış gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu tür hizmetler genellikle yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu daha çok bir token kredi ürünü ile benzerdir ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine kurulu bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilirler; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün konut kredisi finansmanı, kullanıcıların banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirmelerine olanak tanır. Elde edilen fonlar banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.
Reinno'nun işletimi hâlâ merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip gayrimenkul belgelerini sunması gerekir. Bu yaklaşımı benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu borcunu ödemeyi durdurmayı tercih ederse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, bir alacaklı değil, borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno aslında teminat gayrimenkulüne sahip değildir; krediler esasen Reinno'da fon sağlamayı seçen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları korumak için yeterli bir yasal çerçevenin olmamasıyla sonuçlanmaktadır. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için detaylı önlemler sunmamaktadır. İkincisi, eğer gayrimenkul sahibi, borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno'da ipotek finansmanı tamamlandıktan sonra bankaya ipotek ödemelerini durdurursa, bu ev mülkiyetinin transferini oluşturan davranış Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenemez, bu da alacaklının aslında gayrimenkul değerinde 'çift harcama' ile sonuçlanır. Bu belirgin riskler, projenin operasyonlarını durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte, gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı olacaktır.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
21 Likes
Reward
21
8
Share
Comment
0/400
DegenApeSurfer
· 07-09 04:06
Gerçekten büyük bir iş var.
View OriginalReply0
ForkItAllDay
· 07-08 20:23
Yatırım fonu almak daha iyi.
View OriginalReply0
BearMarketSurvivor
· 07-07 01:59
Regülasyonlar yeterli değil, en iyisi önce beklemek.
View OriginalReply0
ForkTongue
· 07-07 01:50
Aha, yine emlak şovu yapıyorlar.
View OriginalReply0
FarmHopper
· 07-07 01:47
Bu kripto dünyası yine gayrimenkul ile ne yapıyor?
View OriginalReply0
BTCRetirementFund
· 07-07 01:47
Yani ticari konut hala Blok Zinciri mi istiyor?
View OriginalReply0
MetaverseLandlord
· 07-07 01:36
Anlıyor musun, RWA bu eski şaka
View OriginalReply0
DarkPoolWatcher
· 07-07 01:31
Ateş aç, ateş aç... Gerçekten de gayrimenkul RWA işine mi girdi?
Gayrimenkul RWA proje analizi: Fırsatlar ve zorluklar bir arada
Tuğla ve Blok: Gayrimenkul RWA Projeleri Araştırması
Tanıtım
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında uzun bir geçmişe sahiptir ve en azından 2018 yılına kadar uzanmaktadır. O dönemdeki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ), bugünkü RWA ile birçok benzerliğe sahipti. Ancak, düzenleyici eksiklikler ve belirgin bir geri dönüş avantajının olmaması nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgunlaşmayı başaramadı.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarını belirgin şekilde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın avantajlarını ve dezavantajlarını, ayrıca potansiyel pazarını analiz edecektir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne yönelik olduğu için, tartışılan ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu dev bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi aşağıdaki hedefleri gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve varlıkların likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca üç biçimi vardır:
parçalanmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.
belirli Blok emlak piyasası endeksi ürünü.
Gayrimenkul tokenleri ile teminatlı kredi.
Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi ve zincire eklenmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetişimin demokratikliğini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiklerini etkili bir şekilde azaltabilir ve varlık likiditesini artırabilir. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı düzenleyici çerçeveler altında varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projelerine referans alınabilecek bir çerçeve sunar.
Son dönemdeki gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı anlayışlar edindik.
Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlara sahiptir:
ve aşağıdaki dezavantajlar:
Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiğini keşfettik.
Vaka Analizi
Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz edecektir. Bu projeler, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta olup, kendi alanlarında belirli bir temsiliyet taşımaktadır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olmaları ve ürünlerinin uzun süreli geniş pazar doğrulamasından geçmemiş olmalarıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için blok zinciri aracılığıyla tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına uygun olarak sahip olduğu mülkleri tokenleştirir. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf kurumlara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira dağıtımı token sahiplerine yapılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketle yasal olarak ayrıdır. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri başka bir şirketin mülkü yönetmesini talep etme hakkına sahiptir. Kullanıcılar, mülk tokenlerine sahip olduklarında her ay bu mülkün kirasından pay alabilirler, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 civarında yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.
Bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul tokeninin toplam değeri 323.020 Dolar, her token 52.10 Dolar, toplam 6.200 token. Bu gayrimenkulün aylık kira geliri 2.600 Dolar. 622 Dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, aylık net kar 1.978 Dolar, yıllık toplam 23.736 Dolar. Her token 3.83 Dolar dağıtım alıyor, yıllık kâr oranı %7.35.
RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan, %100 token sunarak piyasa için neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürmektedir. Yönetim organı, kiralardan %8 alırken, bakım masraflarından kalan kısmı alır; yatırım platformu ise sadece tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim organının seçimi ve yönetim gözetimi için %2 ücret alır. Bu yöntem, RealT ekibinin uygun gayrimenkul bulma ve bunları tokenleştirme konusunda odaklanmasına olanak tanır.
Ancak, dağıtık mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçiyor; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar gözetim sorumluluklarını yerine getirmeyeceklerdir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok düşükse, yönetim kuruluşunu seçme ve gözetim sürecine aktif katılım sağlama konusunda yeterli motivasyona sahip olmayabilirler.
RealT pazarındaki en son satılan on gayrimenkul token'ını inceleyerek ve her gayrimenkulün sahip sayısını bulmak için blok zinciri tarayıcısını kullanarak, RealT'nin gayrimenkulleri farklı sayıda token'a dağıttığını ve her token fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olmasını sağladığını keşfettim. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000'den fazla.
Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan daha az yatırım yaptığı, %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu tutarın üzerinde yatırım yaptığı gösterilmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasında likidite sağladığını göstermektedir.
RealT'nin ana işletim ağındaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım masrafları, sigorta ve vergi maliyetlerindeki dalgalanmalara bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır ve bu, son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir kısıtlaması ya da açıklaması bulunmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.
Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir, yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet etmektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altında bulunan diğer gayrimenkullerin veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyeceğini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, satış geçmişine dayanan belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahisler yapma fırsatı vardır ve bu bölgede gayrimenkul fiyatları üzerinde yükseliş veya düşüş pozisyonları kurabilirler.
Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğindeki hukuki sorunlarla karşılaşmasını engelledi. Gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığı tartışmalı olsa da, oldukça popüler bir RWA projesidir ve birçok tanınmış şirketin yatırımını almıştır. Kendine has özellikleri nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında bahsedilmeye değerdir.
Parcl'ın test ağı Mayıs 2022'de başlatıldı, şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl'in ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi aktif olarak kullanıcı kazanım programları başlatıyor. Bu avantajlar ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hâlâ nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir işlem hacmine sahip. Bu, bir ölçüde kripto para piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını kanıtlayabilir.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri araştırıyor. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek kredisi almalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. Ayrıca bazı şirketler, gayrimenkul ipoteği ile kredi sağlamak için ortaklarıyla işbirliği yapıyor. Bazı projeler, tokenlaştırılmış gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu tür hizmetler genellikle yalnızca kendi çıkardıkları gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu daha çok bir token kredi ürünü ile benzerdir ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine kurulu bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilirler; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.
İkinci ürün konut kredisi finansmanı, kullanıcıların banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirmelerine olanak tanır. Elde edilen fonlar banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.
Reinno'nun işletimi hâlâ merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip gayrimenkul belgelerini sunması gerekir. Bu yaklaşımı benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu borcunu ödemeyi durdurmayı tercih ederse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, bir alacaklı değil, borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno aslında teminat gayrimenkulüne sahip değildir; krediler esasen Reinno'da fon sağlamayı seçen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları korumak için yeterli bir yasal çerçevenin olmamasıyla sonuçlanmaktadır. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için detaylı önlemler sunmamaktadır. İkincisi, eğer gayrimenkul sahibi, borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno'da ipotek finansmanı tamamlandıktan sonra bankaya ipotek ödemelerini durdurursa, bu ev mülkiyetinin transferini oluşturan davranış Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenemez, bu da alacaklının aslında gayrimenkul değerinde 'çift harcama' ile sonuçlanır. Bu belirgin riskler, projenin operasyonlarını durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte, gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı olacaktır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır,