Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có từ lâu trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược lại đến năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển trưởng thành.
Năm 2022, khi lãi suất ở Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về các dự án này, phân tích những ưu điểm và nhược điểm của RWA bất động sản cùng với thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là đạt được các mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức thể hiện:
tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
tài sản 代币进行抵押借贷.
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều có thể giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, sự kiểm tra, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án Bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số nhận thức về ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm sau:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Mở rộng nhóm nhà đầu tư
Tăng cường tính minh bạch của tài sản
Thực hiện quyền sở hữu phân mảnh
và những nhược điểm sau:
Khung pháp lý chưa hoàn thiện
Rủi ro pháp lý cao
Chi phí vận hành cao
Quản lý tài sản phức tạp
Tính thanh khoản vẫn còn hạn chế
Nhưng khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này sẽ phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực thị trường rộng rãi lâu dài.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, tiến hành mã hóa bất động sản đã sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê được phân phối cho những người nắm giữ mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu mã thông báo có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản đã nắm giữ. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản hàng tháng có thể nhận được tiền thuê của ngôi nhà đó, cần trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một tài sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Tài sản này có doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng cộng hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Các tổ chức quản lý thu 8% từ tiền thuê, và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, chọn tổ chức quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu RealT sở hữu cực kỳ nhỏ, họ có thể thiếu động lực đủ để chọn tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào giám sát.
Bằng cách xem mười mã bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm ra số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản, phát hiện rằng RealT phân tán bất động sản thành các mã với số lượng khác nhau, để đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, hai bất động sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư trên con số này. Điều này cho thấy RealT đã phần nào thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch trên mạng lưới hoạt động chính của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5% - 3% tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng trong hai năm qua khoảng 150K đến 180K USD. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa rõ.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware làm thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo dạng chuỗi sở hữu bất động sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra một chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này vì không tồn tại giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh khỏi việc dính líu vào các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực. Mặc dù có tranh cãi về việc liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, nhưng đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, rất đáng được nhắc đến trong cuộc thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào có thể chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Một số công ty đã công bố rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và thực hiện vay thế chấp. Cũng có những công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. Một số dự án cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho vay, nhưng các dịch vụ này thường chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, điều này giống như sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản của vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo như tài sản thế chấp để vay và hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ khoản vay mua nhà, sau khi người dùng sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tiến hành tài trợ. Số tiền thu được được dùng để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng. Thứ nhất, nếu người vay chọn mặc định và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực tế không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ những người cho vay này. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro mặc định này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi hoàn thành tài trợ thế chấp trên Reinno, hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, dẫn đến việc người cho vay thực sự đối mặt với "chi phí kép" về giá trị bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản sẽ cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một khái niệm tương đối mới nổi,
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
21 thích
Phần thưởng
21
8
Chia sẻ
Bình luận
0/400
DegenApeSurfer
· 07-09 04:06
Thật sự có tiềm năng lớn đấy.
Xem bản gốcTrả lời0
ForkItAllDay
· 07-08 20:23
Còn không bằng mua quỹ đầu tư
Xem bản gốcTrả lời0
BearMarketSurvivor
· 07-07 01:59
Quản lý không ổn, tốt hơn nên chờ xem đã.
Xem bản gốcTrả lời0
ForkTongue
· 07-07 01:50
A ha, lại làm trò bất động sản.
Xem bản gốcTrả lời0
FarmHopper
· 07-07 01:47
Thế giới tiền điện tử này lại làm gì với bất động sản vậy?
Xem bản gốcTrả lời0
BTCRetirementFund
· 07-07 01:47
Chính là nhà ở thương mại còn muốn Blockchain?
Xem bản gốcTrả lời0
MetaverseLandlord
· 07-07 01:36
Có hiểu không, RWA cái meme cũ này.
Xem bản gốcTrả lời0
DarkPoolWatcher
· 07-07 01:31
Mở lửa mở lửa... Bất động sản thật sự đã bắt đầu RWA rồi sao?
Phân tích dự án RWA bất động sản: cơ hội và thách thức đồng hành
Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án RWA bất động sản
Giới thiệu
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có từ lâu trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược lại đến năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế về lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển trưởng thành.
Năm 2022, khi lãi suất ở Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về các dự án này, phân tích những ưu điểm và nhược điểm của RWA bất động sản cùng với thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa là đạt được các mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức thể hiện:
tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
tài sản 代币进行抵押借贷.
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều có thể giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, sự kiểm tra, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án Bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số nhận thức về ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm sau:
và những nhược điểm sau:
Nhưng khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này sẽ phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực thị trường rộng rãi lâu dài.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua blockchain.
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, tiến hành mã hóa bất động sản đã sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của những bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê được phân phối cho những người nắm giữ mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý được tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, chủ sở hữu mã thông báo có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản đã nắm giữ. Người dùng nắm giữ mã thông báo bất động sản hàng tháng có thể nhận được tiền thuê của ngôi nhà đó, cần trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một tài sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, tổng cộng 6,200 token. Tài sản này có doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng cộng hàng năm là 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Các tổ chức quản lý thu 8% từ tiền thuê, và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, chọn tổ chức quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không bền vững. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý bất động sản; nếu RealT sở hữu một lượng lớn bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu RealT sở hữu cực kỳ nhỏ, họ có thể thiếu động lực đủ để chọn tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào giám sát.
Bằng cách xem mười mã bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm ra số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản, phát hiện rằng RealT phân tán bất động sản thành các mã với số lượng khác nhau, để đảm bảo giá mỗi mã khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, hai bất động sản có số lượng người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư trên con số này. Điều này cho thấy RealT đã phần nào thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch trên mạng lưới hoạt động chính của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5% - 3% tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng trong hai năm qua khoảng 150K đến 180K USD. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia không có giới hạn hoặc chỉ định cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa rõ.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware làm thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ hoạt động như thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT còn thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo dạng chuỗi sở hữu bất động sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra một chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này vì không tồn tại giao dịch bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh khỏi việc dính líu vào các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực. Mặc dù có tranh cãi về việc liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, nhưng đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, rất đáng được nhắc đến trong cuộc thảo luận về sự đa dạng sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào có thể chứng minh rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Một số công ty đã công bố rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa tài sản và thực hiện vay thế chấp. Cũng có những công ty hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. Một số dự án cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho vay, nhưng các dịch vụ này thường chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, điều này giống như sản phẩm cho vay token, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản của vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo như tài sản thế chấp để vay và hạn mức vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ khoản vay mua nhà, sau khi người dùng sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để tiến hành tài trợ. Số tiền thu được được dùng để trả lại khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một mô hình tập trung và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Việc áp dụng phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng. Thứ nhất, nếu người vay chọn mặc định và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực tế không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ những người cho vay này. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro mặc định này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi hoàn thành tài trợ thế chấp trên Reinno, hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, dẫn đến việc người cho vay thực sự đối mặt với "chi phí kép" về giá trị bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản sẽ cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một khái niệm tương đối mới nổi,