砖块与区块:房地产RWA项目研究

介绍

真实世界资产(RWA)概念在加密货币市场中由来已久,至少可追溯到2018年。当时的资产代币化和证券代币发行(STO)与今天的RWA有诸多相似之处。然而,由于监管不完善和缺乏显著回报优势,这些早期尝试未能发展成熟。

2022年,随着美国利率上升,美国国债收益率明显超过了加密行业的稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业愈发具有吸引力。一些成熟的DeFi项目以及传统金融机构开始探索RWA。

近两年,市场上出现了少量房地产RWA项目。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,并降低投资门槛。本研究将对这些项目进行案例分析,分析房地产RWA的优缺点及潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产部门,讨论的相关政策、规定和市场条件将主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的巨大领域。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求是实现以下目标:创建更多样化和灵活的投资产品,吸引更广泛的投资者群体,以及提高资产流动性和价值。这些产品主要表现形式有三种:

1)碎片化的房地产所有权融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)房地产代币进行抵押借贷。

此外,房产代币化上链也有潜力增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面有许多相似之处,都能有效降低投资门槛并增强资产流动性。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,它们在严格监管框架内对资产的审查、运营及投资结构,为房地产RWA项目提供了可参考的框架。

通过对近期房地产RWA项目的运营观察,我们对它们的优缺点有了一些认识。

房地产RWA项目通常具有以下优点:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 扩大投资者群体
• 增强资产透明度
• 实现碎片化所有权

以及以下缺点:

• 监管框架不完善
• 法律风险较高
• 运营成本高昂
• 资产管理复杂
• 流动性仍有限

但深入研究具体案例时,发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在运营过程中遇到的实际情况各不相同。

案例分析

本章将分析三个具有代表性的房地产RWA项目。这些项目采用不同方法代币化房地产市场,在各自领域具有一定代表性。需要注意的是,这些项目仍处于早期阶段,其产品尚未经历长期广泛的市场验证。

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过区块链使美国住宅房地产代币化供散户投资。

RealT购买住宅房产,并依照美国法规将持有的房产代币化。这些房产的管理、维护和租金收集责任委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房地产资产的公司在法律上有隔离。如果该公司违约,代币所有者有权指定另一家公司管理持有房产。用户持有房产代币每月可分得该房屋的租金,需扣除约2.5%的维护储备金和通常约10%的管理费。

以某处房产为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。该房产每月租金收入2,600美元。扣除622美元运营和管理费用后,每月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%的代币,不需要与客户共同投资,维持一个近乎无风险的运营模型。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅为代币化房产、选择管理机构和监督管理而收取2%的费用。这种方法使RealT团队可专注于寻找合格房产并将其代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT选择管理机构管理房产;如果RealT对房产有大量所有权,他们会努力降低管理成本。但如果RealT持股比例太大,会减少代币流动性,小股东也不会履行监督责任。如果RealT持股极小,他们可能缺乏足够动力来挑选管理机构并积极参与监督。

通过查看RealT市场上最新售罄的十个房产代币,并使用区块链浏览器找出每个房产的持有者数量,发现RealT将房产分散成不同数量的代币,以确保每个代币价格在50美元左右。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产持有者超过1,000人。

约90%的RealT投资者投资少于500美元,9%的投资者投资500到2,000美元,1%的投资者投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户投资者创造了房地产投资市场,并增加了住房市场流动性。

根据RealT在其主要运营网络上的交易数据,RealT总共分发了约600万美元的租金。平台费用根据维护费用、保险和税费的波动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年平台收入约150K到180K美元。然而,由于RealT没有被强制要求参与房地产投资,且如果选择参与,其参与程度没有特定限制或说明,因此RealT从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构角度看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司核心实体。这个实体不拥有任何房地产资产,仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT还在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。像Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过仅与一个公司签约就能投资所有房产。最后,RealT为每个投资的房产成立了相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定的房产和相应的代币。这种结构旨在确保一个房产的财务或法律问题不会影响RealT下的其他房产或母公司的运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了Parcl LabsPrice Feed,以创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。历史记录时间长短可根据房产的交易频率而变化。在指数创建后,投资者有机会对房产价格走势进行投机下注,对该区域房地产价格建立看涨或看跌仓位。

这种方法因为并不存在现实的房产买卖,使Parcl避免了牵扯进实际房地产运营中的法律问题。虽然它是否真的算是房地产RWA项目存在争议,但它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了许多知名公司的投资,且因其独特性在讨论房地产RWA的产品多样化时值得提及。

Parcl的测试网在2022年5月启动,目前其TVL有1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎并未引起太多关注,每日交易量不到10,000美元,每日活跃用户不到50人。

Parcl的产品易于使用且升级迅速,Parcl Labs价格提供者和指数市场设计较为成熟。在运营方面,Parcl团队积极推出用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构的支持,Parcl仍然保持相对较低的市场关注度和市场份额,用户基础小,交易量有限。这在一定程度上可能证明了加密货币市场还没有准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA方向的产品。有公司宣布其中央银行数字货币团队正在尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。也有公司与合作伙伴合作以支持房产抵押借贷。一些项目提供使用代币化房地产作为贷款抵押的选项,但这类服务通常仅限于他们发行的房地产代币。本质上,这更类似于代币借贷产品,并没有实质上增强个人房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个在2020年推出并在2022年停止运营的项目,虽然没有在市场上留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以将房产文件提交给Reinno。获得批准后,Reinno将在特拉华州为其创建一个特殊目的载体公司。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币作为贷款抵押品存入并进行借贷,贷款限额将基于代币价值。

第二种产品是房贷融资,在用户用银行房贷购买房产后,他们可以将房产所有权代币化以进行融资。所获得的资金用来偿还银行房贷,之后客户按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno的运营仍然是一个中心化和线下模式,通常客户需要访问办公室并提交房产文件。采取这样的方法存在一些明显风险。首先,如果借款人选择违约停止偿还贷款,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,会难以起诉借款人。Reinno实际上并不拥有抵押的房产;贷款本质上是由选择在Reinno上提供资金的用户提供。由于缺乏借款人和贷款人之间的直接贷款合同,特别是在碎片化房地产代币融资的背景下,没有完善的法律框架来保护这些贷款人。Reinno没有提供详细的措施来减轻这种违约风险。其次,如果房产所有者在借款后决定出售房屋或在Reinno完成抵押融资后停止继续向银行偿还抵押贷款,这种导致房屋产权转移的行为不能有效的被Reinno阻止,导致贷款人实际上对房产价值的"双花"。这些明显的风险可能是致使项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA将需要更为成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对新兴的概念,