Le gouvernement américain envisage d'intégrer le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires, le marché privé a déjà testé 65 millions de dollars.

Récemment, le directeur de la Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) des États-Unis a déclaré avoir demandé aux deux grands géants des prêts hypothécaires d'étudier l'intégration des cryptomonnaies telles que le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette nouvelle a suscité l'intérêt du marché, et le Bitcoin a immédiatement augmenté de 2,2 %, dépassant 107 000 dollars, avec une part de marché atteignant 66 %.

Il est à noter que le directeur actuel de la FHFA soutient publiquement les cryptomonnaies depuis 2019 et utilise son influence pour promouvoir l'adoption des actifs numériques et l'ouverture des politiques. Selon les divulgations financières, il détient personnellement des Bitcoins et des Solana d'une valeur comprise entre 500 000 et 1 000 000 USD, ainsi qu'une participation dans une entreprise minière de Bitcoin.

Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain, jouant un rôle clé sur le marché secondaire des prêts hypothécaires. Elles garantissent la liquidité du marché des prêts en agissant en tant qu'acheteurs permanents. À l'horizon 2025, ces deux institutions soutiennent environ 70 % du marché des prêts hypothécaires. Cela signifie que la plupart des prêts conventionnels fournis par des institutions de prêt privées seront finalement soutenus ou achetés par elles.

La FHFA a été créée en 2008 après l'effondrement du marché immobilier américain, dans le but de renforcer la réglementation et de maintenir la sécurité et la liquidité du système financier des prêts hypothécaires. Tout changement de politique aura des répercussions considérables sur les acheteurs potentiels et l'ensemble du secteur financier.

Actuellement, les emprunteurs souhaitant utiliser des actifs numériques dans le processus de prêt hypothécaire doivent d'abord les convertir en dollars américains et déposer les fonds sur un compte bancaire américain réglementé. Ces fonds doivent également rester sur le compte pendant au moins 60 jours. L'examen de la FHFA devrait examiner si ces règles doivent être mises à jour.

Un domaine potentiel d'intérêt est l'évaluation des actifs. En raison de la volatilité des actifs cryptographiques tels que le Bitcoin, les prêteurs peuvent être réticents à accepter la pleine valeur marchande des actifs de l'emprunteur lors de l'évaluation. La méthode couramment utilisée dans la finance traditionnelle consiste à appliquer un "escompte", c'est-à-dire à déduire une partie de la valeur déclarée pour faire face aux fluctuations de prix potentielles.

L'historique de détention peut également être soumis à un examen. Les prêteurs préfèrent généralement les actifs détenus à long terme plutôt que ceux détenus à court terme. Les actifs avec une documentation claire, une conservation cohérente et une activité de transaction minimale peuvent avoir plus de poids que ceux acquis récemment ou transférés fréquemment.

Les stablecoins peuvent être évalués séparément. Des jetons comme USDC et USDT visent à maintenir une valeur stable par rapport au dollar, ce qui peut les rendre plus adaptés à des fins de souscription. Cela dit, le traitement des stablecoins dépendra également du degré d'acceptation par les régulateurs de leur structure, de leurs arrangements de garde et de leurs normes de transparence.

Le marché privé a déjà tenté sa chance dans ce domaine. Un prêteur basé en Floride a lancé en 2022 l'un des premiers produits de prêt hypothécaire crypto aux États-Unis, permettant aux emprunteurs de mettre en gage des actifs numériques comme garantie, sans avoir à vendre des cryptomonnaies et à payer un acompte en espèces. D'ici début 2025, la société a déclaré avoir accordé plus de 65 millions de dollars de prêts hypothécaires crypto.

Une autre société de technologie financière a également exploré un programme de prêts hypothécaires soutenus par des crypto-monnaies à grande échelle, offrant des prêts allant jusqu'à 20 millions de dollars, utilisant des actifs numériques comme garantie. De plus, certaines entreprises ont lancé des "comptes d'épargne Bitcoin", permettant aux utilisateurs d'obtenir des prêts en dollars avec un ratio LTV de 50 %.

Cependant, ces produits privés fonctionnent en dehors du système fédéral de prêts hypothécaires. Leurs prêts ne répondent pas aux critères de revente à Fannie Mae ou Freddie Mac, ce qui signifie qu'ils ne peuvent pas bénéficier du même niveau de liquidité et de partage des risques que les prêts traditionnels. Par conséquent, les taux d'intérêt sont souvent plus élevés, et les prêteurs conservent généralement les prêts eux-mêmes ou collaborent avec des investisseurs alternatifs pour le financement.

Si la FHFA choisit de promouvoir cette politique, cela marquera la transition des crypto-monnaies d'un produit d'investissement vers un outil financier pratique. Bien que la mise en œuvre concrète prenne encore du temps, cela envoie déjà un signal fort au marché : le système financier traditionnel s'ouvre aux actifs crypto.