الحكومة الأمريكية تفكر في إدراج بيتكوين في نظام تقييم الرهن العقاري، والسوق الخاص قد جرب 6500万美元

في الآونة الأخيرة، أعلن مدير هيئة التمويل الفيدرالية للإسكان الأمريكية (FHFA) أنه قد طلب من عملاقي الرهن العقاري دراسة إمكانية إدخال بيتكوين وغيرها من العملات المشفرة في نظام تقييم الرهون العقارية. أثار هذا الخبر اهتمام السوق، حيث ارتفعت بيتكوين على الفور بنسبة 2.2%، لتتجاوز 107,000 دولار، وارتفع حصتها في السوق إلى 66%.

من الجدير بالذكر أن المدير الحالي لـ FHFA قد دعم علنًا العملات المشفرة منذ عام 2019، واستخدم نفوذه لتعزيز اعتماد الأصول الرقمية وفتح السياسات. وفقًا للإفصاح المالي، فإنه يمتلك شخصيًا بيتكوين وسولانا بقيمة تتراوح بين 500,000 و 1,000,000 دولار، بالإضافة إلى حصة في شركة تعدين بيتكوين معينة.

فاني ماي وفاني مِيه هما شركتان مدعومتان من الحكومة الأمريكية تلعبان دوراً حيوياً في سوق الرهن العقاري الثانوي. حيث تضمنان سيولة سوق القروض من خلال كونهما مشتريين مستمرين. اعتباراً من عام 2025، تدعم هاتان المؤسستان حوالي 70% من سوق الرهن العقاري. وهذا يعني أن معظم القروض العادية المقدمة من قبل المؤسسات المالية الخاصة ستدعمها أو تشتريها في نهاية المطاف.

تأسست FHFA في عام 2008 بعد انهيار سوق العقارات في الولايات المتحدة، بهدف تعزيز الرقابة والحفاظ على أمان وسيولة نظام التمويل العقاري. ستؤثر أي تغييرات في سياستها بشكل عميق على المشترين المحتملين وعلى整个 القطاع المالي.

حالياً، يجب على المقترضين الذين يرغبون في استخدام الأصول الرقمية في عملية الرهن العقاري تحويلها أولاً إلى الدولار الأمريكي وإيداع الأموال في حساب مصرفي أمريكي خاضع للتنظيم. يجب أيضاً أن تبقى هذه الأموال في الحساب لمدة لا تقل عن 60 يوماً. من المتوقع أن تدرس مراجعة FHFA ما إذا كانت هذه القواعد تحتاج إلى تحديث.

من المحتمل أن يكون مجال التركيز هو تقييم الأصول. بسبب تقلبات الأصول المشفرة مثل بيتكوين، قد لا يكون المقرضون راغبين في قبول القيمة السوقية الكاملة لأصول المقترض عند تقييمها. الطريقة الشائعة في المالية التقليدية هي تطبيق "خصم"، أي خصم جزء من القيمة المصرح بها، للتعامل مع التقلبات السعرية المحتملة.

قد تتعرض حيازة التاريخ أيضًا للمراجعة. عادةً ما يفضل المقرضون الأصول المحتفظ بها على المدى الطويل بدلاً من الأصول المحتفظ بها على المدى القصير. الأصول التي تحتوي على وثائق واضحة، وحفظ متسق، ونشاط تداول محدود، قد تكون أكثر قيمة من الأصول التي تم الحصول عليها مؤخرًا أو تم نقلها بشكل متكرر.

من الممكن أن يتم النظر في العملات المستقرة بشكل منفصل. تهدف الرموز مثل USDC و USDT إلى الحفاظ على قيمة مستقرة بالنسبة للدولار الأمريكي، مما قد يجعلها أكثر ملاءمة لأغراض الاكتتاب. ومع ذلك، فإن معالجة العملات المستقرة ستعتمد أيضًا على مدى قبول الجهات التنظيمية لهيكلها وترتيبات الحفظ ومعايير الشفافية.

لقد جربت الأسواق الخاصة في هذا المجال. أطلق مقرض يقع في ولاية فلوريدا في عام 2022 أحد أول منتجات قروض الرهن العقاري المشفرة في الولايات المتحدة، مما يتيح للمقترضين رهن الأصول الرقمية كضمان، دون الحاجة إلى بيع العملات المشفرة ودفع دفعة نقدية مقدمة. حتى أوائل عام 2025، أفادت الشركة بأنها قد منحت أكثر من 65 مليون دولار من قروض الرهن العقاري المشفرة.

شركة مالية تكنولوجية أخرى استكشفت برنامج قروض مدعومة بالعملات المشفرة على نطاق واسع، تقدم قروضًا تصل إلى 20 مليون دولار، باستخدام الأصول الرقمية كضمان. بالإضافة إلى ذلك، هناك شركات أطلقت "حسابات ادخار بيتكوين"، تتيح للمستخدمين الحصول على قروض بالدولار بنسبة LTV تبلغ 50%.

ومع ذلك، فإن هذه المنتجات الخاصة تعمل خارج نظام الرهن العقاري الفيدرالي. قروضها لا تتوافق مع معايير إعادة البيع لمؤسسة فاني ماي أو فريدي ماك، مما يعني أنها لا يمكن أن تستفيد من نفس مستوى السيولة وتوزيع المخاطر مثل القروض التقليدية. لذلك، فإن معدلات الفائدة غالبًا ما تكون أعلى، وعادة ما يحتفظ المقرضون بالقروض بأنفسهم أو يتعاونون مع مستثمرين بديلين للتمويل.

إذا اختارت FHFA المضي قدمًا في هذه السياسة، فسيكون ذلك علامة على أن العملات المشفرة تتحول من أداة استثمار إلى أداة مالية عملية. على الرغم من أن التنفيذ الفعلي لا يزال يحتاج إلى بعض الوقت، إلا أنه قد أطلق بالفعل إشارة قوية إلى السوق: النظام المالي السائد يفتح أبوابه للأصول المشفرة.