美国政府考虑将比特币纳入房贷评估体系，私人市场已试水6500万美元

近日，美国联邦住房金融局(FHFA)局长表示已要求两大房贷巨头研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系。这一消息引发市场关注，比特币随即上涨2.2%，突破10.7万美元，市场占比升至66%。

值得注意的是，现任FHFA局长自2019年以来一直公开支持加密货币，并利用其影响力促进数字资产的采用和政策开放。根据财务披露，他个人持有价值50万至100万美元的比特币和Solana，还持有某比特币矿企的股权。

房利美和房地美是美国两家政府支持的企业，在二级抵押贷款市场中扮演着关键角色。它们通过充当持续买家来确保贷款市场的流动性。截至2025年，这两家机构支撑着约70%的抵押贷款市场。这意味着大多数由私人贷款机构提供的常规贷款最终都会由它们支持或购买。

FHFA成立于2008年美国房产市场崩盘后，旨在加强监管并维护抵押贷款金融体系的安全性和流动性。其任何政策变动都将对潜在购房者和整个金融行业产生深远影响。

目前，想要在抵押贷款流程中使用数字资产的借款人必须首先将其转换为美元，并将资金存入受监管的美国银行账户。这些资金还必须在账户中保留至少60天。FHFA的审查预计将研究这些规定是否需要更新。

一个可能的重点领域是资产估值。由于比特币等加密资产的波动性，贷方在评估借款人资产时可能不愿接受其全部市场价值。传统金融中常用的方法是应用"折扣"，即从声明价值中扣除一部分，以应对潜在的价格波动。

持有历史也可能受到审查。贷方通常更青睐长期持有的资产，而非短期持有。有清晰文件、一致托管和最少交易活动的资产，可能比近期获得或频繁转移的资产更有分量。

稳定币可能会被单独考量。像USDC和USDT这样的代币旨在相对于美元保持稳定价值，这可能使它们更适合承销目的。即便如此，稳定币的处理也将取决于监管机构对其结构、托管安排和透明度标准的接受程度。

私人市场已经在这一领域进行了尝试。一家位于佛罗里达州的贷方于2022年推出了美国首批加密抵押贷款产品之一，允许借款人质押数字资产作为抵押品，而无需出售加密货币并支付现金首付。截至2025年初，该公司报告称已发放超过6500万美元的加密抵押住房贷款。

另一家金融科技公司也探索了大规模的加密支持抵押贷款计划，提供高达2000万美元的贷款，使用数字资产作为担保。此外，还有公司推出了"比特币储蓄账户"，允许用户以50%的LTV比率获取美元贷款。

然而，这些私人产品在联邦抵押贷款系统之外运作。它们的贷款不符合转售给房利美或房地美的资格，这意味着它们无法受益于与传统贷款相同水平的流动性和风险分担。因此，利率往往更高，贷方通常会自己保留贷款或与替代投资者合作进行融资。

如果FHFA选择推进这项政策，将标志着加密货币正从投资品向实用金融工具转变。虽然具体落地还需时日，但已经向市场释放出强烈信号：主流金融体系正在为加密资产敞开大门。