El gobierno de EE. UU. considera incluir Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas, el mercado privado ya ha probado con 65 millones de dólares.

Recientemente, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) ha declarado que ha solicitado a los dos grandes gigantes de las hipotecas que estudien la inclusión de Bitcoin y otras criptomonedas en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta noticia ha llamado la atención del mercado, y Bitcoin ha subido inmediatamente un 2.2%, superando los 107,000 dólares, con una participación en el mercado que ha aumentado al 66%.

Es importante señalar que el actual director de la FHFA ha apoyado públicamente las criptomonedas desde 2019 y ha utilizado su influencia para promover la adopción de activos digitales y la apertura de políticas. Según la divulgación financiera, posee de forma personal Bitcoin y Solana por un valor de entre 500,000 y 1,000,000 de dólares, y también tiene acciones en una empresa minera de Bitcoin.

Fannie Mae y Freddie Mac son dos empresas respaldadas por el gobierno de los Estados Unidos que desempeñan un papel clave en el mercado secundario de hipotecas. Actúan como compradores continuos para asegurar la liquidez del mercado de préstamos. Para 2025, estas dos instituciones respaldan aproximadamente el 70% del mercado de hipotecas. Esto significa que la mayoría de los préstamos convencionales proporcionados por instituciones de préstamos privadas finalmente serán respaldados o comprados por ellas.

La FHFA se estableció en 2008, después del colapso del mercado inmobiliario en Estados Unidos, con el objetivo de fortalecer la regulación y mantener la seguridad y liquidez del sistema financiero hipotecario. Cualquier cambio en sus políticas tendrá un profundo impacto en los posibles compradores de viviendas y en toda la industria financiera.

Actualmente, los prestatarios que desean utilizar activos digitales en el proceso de hipoteca deben primero convertirlos a dólares estadounidenses y depositar los fondos en una cuenta bancaria estadounidense regulada. Estos fondos también deben permanecer en la cuenta durante al menos 60 días. Se espera que la revisión de la FHFA examine si es necesario actualizar estas regulaciones.

Un posible área de enfoque es la valoración de activos. Debido a la volatilidad de los activos criptográficos como Bitcoin, los prestamistas pueden mostrarse reacios a aceptar el valor de mercado total de los activos de los prestatarios al evaluarlos. El método comúnmente utilizado en las finanzas tradicionales es aplicar un "descuento", es decir, deducir una parte del valor declarado para hacer frente a las posibles fluctuaciones de precios.

El historial de tenencia también puede estar sujeto a revisión. Los prestamistas suelen preferir activos que se han mantenido a largo plazo en lugar de a corto plazo. Los activos con documentación clara, custodia consistente y actividad de transacción mínima pueden tener más peso que los activos adquiridos recientemente o que se transfieren con frecuencia.

Las stablecoins pueden ser consideradas de manera independiente. Tokens como USDC y USDT están diseñados para mantener un valor estable en relación al dólar, lo que puede hacer que sean más adecuados para fines de suscripción. Aun así, el tratamiento de las stablecoins dependerá del nivel de aceptación que tengan las autoridades regulatorias respecto a su estructura, arreglos de custodia y estándares de transparencia.

El mercado privado ya ha realizado intentos en este campo. Un prestamista ubicado en Florida lanzó en 2022 uno de los primeros productos de hipoteca criptográfica en Estados Unidos, permitiendo a los prestatarios pignorar activos digitales como garantía, sin necesidad de vender criptomonedas y pagar un pago inicial en efectivo. A principios de 2025, la empresa informó que había otorgado más de 65 millones de dólares en préstamos hipotecarios criptográficos.

Otra empresa de tecnología financiera también ha explorado un programa de préstamos hipotecarios respaldado por criptomonedas a gran escala, ofreciendo préstamos de hasta 20 millones de dólares, utilizando activos digitales como garantía. Además, hay empresas que han lanzado "cuentas de ahorro en Bitcoin", que permiten a los usuarios obtener préstamos en dólares con una relación LTV del 50%.

Sin embargo, estos productos privados operan fuera del sistema de préstamos hipotecarios federal. Sus préstamos no cumplen con los requisitos para ser revendidos a Fannie Mae o Freddie Mac, lo que significa que no pueden beneficiarse del mismo nivel de liquidez y reparto de riesgos que los préstamos tradicionales. Por lo tanto, las tasas de interés suelen ser más altas, y los prestamistas generalmente retienen los préstamos o colaboran con inversores alternativos para financiarlos.

Si la FHFA elige avanzar con esta política, marcará la transición de las criptomonedas de bienes de inversión a herramientas financieras prácticas. Aunque su implementación específica aún tomará tiempo, ya ha enviado una señal fuerte al mercado: el sistema financiero tradicional está abriendo sus puertas a los activos criptográficos.