美國政府考慮將比特幣納入房貸評估體系，私人市場已試水6500萬美元

近日，美國聯邦住房金融局(FHFA)局長表示已要求兩大房貸巨頭研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系。這一消息引發市場關注，比特幣隨即漲2.2%，突破10.7萬美元，市場佔比升至66%。

值得注意的是，現任FHFA局長自2019年以來一直公開支持加密貨幣，並利用其影響力促進數字資產的採用和政策開放。根據財務披露，他個人持有價值50萬至100萬美元的比特幣和Solana，還持有某比特幣礦企的股權。

房利美和房地美是美國兩家政府支持的企業，在二級抵押貸款市場中扮演着關鍵角色。它們通過充當持續買家來確保貸款市場的流動性。截至2025年，這兩家機構支撐着約70%的抵押貸款市場。這意味着大多數由私人貸款機構提供的常規貸款最終都會由它們支持或購買。

FHFA成立於2008年美國房產市場崩盤後，旨在加強監管並維護抵押貸款金融體系的安全性和流動性。其任何政策變動都將對潛在購房者和整個金融行業產生深遠影響。

目前，想要在抵押貸款流程中使用數字資產的借款人必須首先將其轉換爲美元，並將資金存入受監管的美國銀行帳戶。這些資金還必須在帳戶中保留至少60天。FHFA的審查預計將研究這些規定是否需要更新。

一個可能的重點領域是資產估值。由於比特幣等加密資產的波動性，貸方在評估借款人資產時可能不願接受其全部市場價值。傳統金融中常用的方法是應用"折扣"，即從聲明價值中扣除一部分，以應對潛在的價格波動。

持有歷史也可能受到審查。貸方通常更青睞長期持有的資產，而非短期持有。有清晰文件、一致托管和最少交易活動的資產，可能比近期獲得或頻繁轉移的資產更有分量。

穩定幣可能會被單獨考量。像USDC和USDT這樣的代幣旨在相對於美元保持穩定價值，這可能使它們更適合承銷目的。即便如此，穩定幣的處理也將取決於監管機構對其結構、托管安排和透明度標準的接受程度。

私人市場已經在這一領域進行了嘗試。一家位於佛羅裏達州的貸方於2022年推出了美國首批加密抵押貸款產品之一，允許借款人質押數字資產作爲抵押品，而無需出售加密貨幣並支付現金首付。截至2025年初，該公司報告稱已發放超過6500萬美元的加密抵押住房貸款。

另一家金融科技公司也探索了大規模的加密支持抵押貸款計劃，提供高達2000萬美元的貸款，使用數字資產作爲擔保。此外，還有公司推出了"比特幣儲蓄帳戶"，允許用戶以50%的LTV比率獲取美元貸款。

然而，這些私人產品在聯邦抵押貸款系統之外運作。它們的貸款不符合轉售給房利美或房地美的資格，這意味着它們無法受益於與傳統貸款相同水平的流動性和風險分擔。因此，利率往往更高，貸方通常會自己保留貸款或與替代投資者合作進行融資。

如果FHFA選擇推進這項政策，將標志着加密貨幣正從投資品向實用金融工具轉變。雖然具體落地還需時日，但已經向市場釋放出強烈信號：主流金融體系正在爲加密資產敞開大門。